Anticiper la revente : Ce que tout investisseur non-résident doit savoir

Vous envisagez d’acheter un bien à Valencia (Espagne) et vous vous projetez déjà dans une future revente ? C’est une excellente démarche. Connaître les règles fiscales de sortie avant d’investir vous permettra de calculer la rentabilité réelle de votre opération et d’éviter les mauvaises surprises.

En tant que futur non-résident fiscal, la vente de votre bien immobilier à Valencia sera soumise à deux mécanismes principaux : l’impôt sur la plus-value (IRNR) et la retenue obligatoire de 3% pour garantir le paiement de cet impôt.

1. La plus-value soumise à l’IRNR

Lorsque vous vendrez votre bien, vous devrez déclarer la plus-value réalisée via l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR).

• Taux d’imposition 2026 : 19% pour les résidents de l’UE/EEE (France, Belgique, Suisse, etc.) et 24% pour les résidents hors UE (Canada, Argentine, Chili, etc.).
• Calcul de la plus-value : Prix de vente – Prix d’achat actualisé – Frais et taxes d’achat – Investissements et améliorations justifiés.

Bonne nouvelle : Contrairement aux revenus locatifs, vous pouvez déduire les frais d’agence, de notaire et les améliorations structurelles réalisées sur le bien pour réduire la base imposable.

2. La retenue obligatoire de 3% : un choc de trésorerie temporaire

C’est le point qui surprend le plus les vendeurs étrangers. La loi espagnole oblige l’acheteur à retenir 3% du prix de vente et à le verser directement à l’Agence Tributaire espagnole (modèle 211).

• Pourquoi ? C’est un paiement anticipé de votre future déclaration d’IRNR sur la plus-value.
• Conséquence : Le jour de la vente, vous ne recevez que 97% du prix convenu.
• Comment récupérer le trop-perçu ? Si l’impôt réel (19% ou 24% sur la plus-value) est inférieur aux 3% du prix total, vous pourrez demander la restitution du solde auprès de l’Agence Tributaire. Cette procédure prend généralement entre 6 et 12 mois.

3. La plus-value municipale (IIVTNU) : l’impôt local de Valencia

En plus de l’IRNR, la mairie de Valencia prélève un impôt local appelé Plusvalía Municipal. Il taxe l’augmentation de la valeur du terrain pendant votre période de propriété.

• Qui paie ? Le vendeur (vous), sauf accord contraire dans le contrat.
• Montant : Il dépend du nombre d’années de détention et de la valeur cadastrale du terrain. Pour un bien détenu moins de 20 ans, le montant est généralement modéré.

4. Stratégie d’optimisation pour les grands projets

Si vous prévoyez d’acheter un bien pour le rénover et le revendre à court terme, la détention en nom propre peut être fiscalement lourde.

Alternative pour 2026 : L’achat via une Sociedad Limitada (SL) espagnole.

• Avantage : Le taux d’imposition est de 25% mais la base imposable est le bénéfice net après déduction de tous les frais, y compris les intérêts d’emprunt et les honoraires de gestion.
• Idéal pour : Les opérations de marchand de biens ou les projets de réhabilitation avec revente rapide.

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